Crédit, foncier et promotion immobilière au menu
Écrit par Administrator Dimanche, 03 Janvier 2010 14:29
Réunis au centre de presse du quotidien El Moudjahid, le 15 septembre dernier, des professionnels du secteur de l’habitat ont tenté de cerner de près, pendant plusieurs heures, la problématique des activités de la promotion et de la gestion immobilière en Algérie, avec ce que cela sous-tend comme suggestions à même d’initier des mécanismes susceptibles de dynamiser le marché.Le Premier magistrat du pays avait rappelé les encouragements à l’accès aux crédits récemment décidés pour les fonctionnaires et les mécanismes qui devront être mis en place d’appui au coût du crédit logement devant bénéficier aux autres catégories de citoyens, ainsi que les mesures d’appui aux promoteurs immobiliers. A cet effet, les invités du forum d’El Moudjahid, représentants de banques publiques, du ministère de l’Habitat, de promoteurs privés et du collège des experts architectes sont donc revenus sur les recommandations du président de la République, notamment concernant la bonification du taux d’intérêt pour l’acquisition d’un logement. Ainsi, le délégué du ministère de l’Habitat s’est longuement étalé sur les orientations du Président Bouteflika visant à doper le secteur, notamment au niveau des facilités à accorder au niveau du crédit immobilier à des conditions très avantageuses. L’orateur a noté aussi qu’il existait des avantages fiscaux et autres avantages para financiers dont a toujours bénéficié la promotion immobilière, comme il y a les aides publiques destinées à solvabiliser la clientèle. Le but des pouvoirs publics est de réduire le coût de la construction à travers des mesures fiscales et financières décidées pour encourager la promotion immobilière, a déclaré en substance le représentant du ministère de l’Habitat.
Précisément, dans son intervention, l’un des invités du forum d’El Moudjahid, M. Sahraoui M’hamed, architecte et promoteur immobilier, a distingué pour sa part quelques différences entre promotion privée et promotion publique. La promotion privée ne bénéficie, a-t-il dit, d’aucune exonération, comme c’est le cas pour le public, et les cessions du foncier le sont à des prix exorbitants. Pour l’orateur, les deux formes d’intervention dans la promotion immobilière ne sont pas placées à un niveau d’égalité.
Le coût faramineux des assiettes de terrain. A son tour, le président du Collège des experts architectes, a noté que l’accession à un logement reste très difficile encore, en rappelant que le prix du terrain est hors normes (140.000 DA le m2 hors taxes dans certains quartiers). Celui-ci a évoqué aussi le portefeuille immobilier qui reste assez mal géré, selon lui, et le rôle que jouent les intervenants publics dans cette gestion (EPLF, OPGI, etc.). Il a plaidé en conséquence pour le logement promotionnel qui serait rendu plus accessible.
D’ailleurs, la plupart des intervenants ont expliqué que même avec les aides prévues, l’acquisition d’un logement reste toujours hors de portée des salariés. Ceci en raison notamment du coût faramineux et en constante hausse des assiettes de terrain. L’Etat, détenteur dans la plupart des cas des ressources foncières a mis ces dernières à la disposition des opérateurs publics des avantages fiscaux et parafiscaux, certes, mais les promoteurs privés, comme l’a rappelé M. Sahraoui, achètent les terrains aux tarifs du marché. M. Sahraoui a expliqué les difficultés rencontrées dans les acquisitions de terrains chez les privés qui les cèdent à des prix exorbitants. Pour la réalisation des logements sociaux promotionnels en revanche, a souligné l’architecte promoteur, il existe un abattement de 80 % sur le prix du terrain. Les promoteurs privés s’acquittent aussi des impôts classiques.
Le directeur du crédit au Crédit populaire d’Algérie (CPA) , a évoqué l’offre et la demande, avant de préciser qu’il existe actuellement 11 000 promoteurs immobiliers inscrits au registre du commerce et 13 000 inscrits au fonds de garantie, en ajoutant que le promotionnel représente 5 % du logement en Algérie. Pour ce responsable, il est aussi évident que les équilibres n’ont pas été atteints concernant les crédits immobiliers. La loi sur la promotion immobilière désengage l’Etat du logement pour que le privé prenne en charge ce créneau, a rappelé le représentant du CPA, pour lequel les équilibres pour l’heure n’ont pu être activés. La promotion immobilière présente diverses formules qu’on souhaite attractives, a-t-il encore déclaré, soulignant qu’il existe donc de nombreux assouplissements, mais que l’on n’est pas arrivé à une situation satisfaisante.
Le retard dans l’exécution des projets. Des représentants des banques ainsi que celui de la CNEP ont développé le concept du crédit immobilier qui assure la promotion de formules spécifiques (achat de logements de particulier à particulier, etc.), mais qui demeure un produit jeune. Concernant le crédit, le directeur général adjoint chargé du crédit à la CNEP a indiqué que la promotion immobilière génère 15 à 20 milliards de dinars par an.
L’on notera aussi l’intervention du directeur général du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, qui a parlé de la vente sur plans qui est, elle aussi, un concept relativement récent, a-t-dit. Le dispositif règlementaire est en cours d’évolution, a affirmé le directeur général du Fonds de garantie, qui a évoqué 2.000 projets garantis, avant de se pencher sur la question de l’hypothèque qui n’est pas acceptée par les banques pour la vente sur plans. Pour lui, les banques se protègent.
A propos de la question sensible des matériaux de construction comme frein susceptible au développement de la promotion immobilière, le représentant de l’UGEA, qui regroupe des entrepreneurs du bâtiment, a tiré la sonnette d’alarme. On est bloqué, dit-il, sur des dossiers de financement. L’intervenant a ainsi relevé qu’il n’y a pas d’exonérations sur lesquelles les entrepreneurs se trouvent concernés, pas de bénéfice de l’IRG non plus. Le retard dans l’exécution des projets incombe à l’administration et non aux promoteurs, a-t-il déclaré. Les intervenants rappelleront qu’actuellement
la production nationale de ciment est estimée à 18 millions de tonnes par an alors que 10 millions de tonnes sont nécessaires pour achever les programmes de construction en cours, et ce sans compter les autres réalisations, mis à part le secteur de l’habitat.
Aussi, et par ailleurs, le président du Collège des experts architectes a-t-il suggéré que l’Etat devrait également axer ses aides sur l’acquisition des terrains, avant de donner le chiffre de 1 million 175 000 logements non achevés sur le territoire national. Il a en outre estimé que « depuis 1962 nous sommes toujours dans le domaine de la crise du logement, et ce, parce que le problème a été mal géré à la base », regrettant par là-même l’absence d’une véritable stratégie du logement.
Le crédit immobilier ne facilitera pas l’accès au logement. Les promoteurs immobiliers ont de leur côté dénoncé l’absence d’encouragement de l’Etat. M. Sahraoui a estimé à ce titre que « la promotion privée ne bénéficie d’aucune exonération et souffre de la difficulté d’acquisition du foncier contrairement aux promoteurs inscrits dans les programmes LSP ». M. Sahraoui a relevé aussi la faiblesse du pouvoir d’achat des Algériens. « Avec 20, 30 ou 40 000 DA, le citoyen ne peut acquérir un logement. Il faut relever les salaires à hauteur de 100 000 DA pour pouvoir avoir une vie décente, mais malheureusement nous ne sommes pas un pays productif », a souligné l’architecte promoteur. En outre, M. Sahraoui est intervenu dans le débat pour dire que chaque programme spécifique entraîne des surcoûts et cela n’émeut personne.
D’autre part, sur une question concernant l’urbanisme et un urbanisme de qualité, comme recommandé par le Président de la République, c’est un objectif inscrit dans les tablettes du ministère, ont insisté les représentants du ministère de l’Habitat, et c’est en inscrivant à la hausse les prestations des bureaux d’études et des instruments d’urbanisation qu’on y parviendra, ont-ils ajouté.
En tout état de cause, la question la plus débattue, celle du crédit immobilier, ne facilitera pas l’accès au logement pour les Algériens, selon la majorité des intervenants, architectes et promoteurs immobiliers, à ce forum d’El Moudjahid, pour lesquels ce crédit est loin de soulager l’Algérie de sa crise lancinante du logement. «Aujourd’hui, le prix du mètre carré de terrain à Alger varie de 30 000 DA à plus de 150 000 DA. Pour réaliser un logement collectif à Alger, le prix du m2 nous revient à 200 000 DA ! C’est dire si le coût du logement demeure très élevé dans notre pays. Et c’est une réalité qui touche toutes les régions d’Algérie. Dans ce contexte, nous avons fait une étude où nous avons démontré que, pour qu’un Algérien puisse acquérir un logement, il lui faut 75 ans de travail et ce, sans toucher à son salaire», a expliqué Abdelhamid Boudaoud, architecte urbaniste et président du Collège national des experts architectes (CNEA). Pour lui, le crédit immobilier, déjà très peu accessible au commun des citoyens, ne répondra en aucun cas à la demande en logement tant que le problème du foncier, les prix élevés des matériaux de construction et l’absence d’un plan d’urbanisme caractérisent encore le secteur de l’habitat dans notre pays.